ΕΠΙΛΥΣΗ ΔΙΑΦΟΡΩΝ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ

Επίλυση Διαφορών Ενοικίασης

Το γραφείο μας αναλαμβάνει Υπεύθυνα όλες τις διαδικασίες που αφορούν την επίλυση διαφορών ενοικίασης επαγγελματικών χώρων και οικιών τόσο από ιδιώτες όσο και από επιχειρήσεις.
  • Μισθωτικές διαφορές
  • Διαταγές απόδοσης μισθίου
  • Αγωγές μείωσης ενοικίου
  • Παροχή νομικών συμβουλών σχετικά με το νόμο περί Επαγγελματικών Μισθώσεων

Μισθώσεις Κατοικών:

Η συμφωνία για την μίσθωση κατοικίας δεν είναι τόσο απλή όσο έχει φτάσει να θεωρείται από την πλειοψηφία εκμισθωτών και μισθωτών, βασιζόμενοι σε έτοιμα έντυπα μισθωτήρια που αγοράζουν από τα περίπτερα.

Τη σημασία αυτής της συμφωνίας τα μέρη, δηλαδή οι εκμισθωτές και οι μισθωτές δυστυχώς την κατανοούν εκ των υστέρων, όταν ανακύπτουν απρόβλεπτα προβλήματα στην μισθωτική σχέση.

Σε αυτό το σημαντικό στάδιο της σύναψης της συμφωνίας μίσθωσης παρέχουμε συμβουλευτικά κάθε νομική υπόδειξη που χρειάζεται για την επίτευξη της συμφωνίας αναλαμβάνοντας και την συγγραφή συγκεκριμένου ιδιωτικού συμφωνητικού-μισθωτηρίου που αφορά στην κάθε περίπτωση.

Παράλληλα το Δικηγορικό Γραφείο μας αναλαμβάνει να επιλύσει με επιτυχία εξώδικα και δικαστικά, πάσης φύσεως μισθωτική διαφορά ακόμα και περιπτώσεις διεκδίκησης μείωσης ή αύξησης μισθώματος.



Κύρια Στοιχεία στις μισθώσεις κατοικιών :
  1. Στις μισθώσεις κατοικιών, το ύψος του μισθώματος διαμορφώνεται ελεύθερα και δεσμεύει και τις δύο πλευρές.

  2. Η μίσθωση κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για τρία χρόνια και αν ακόμα έχει συμφωνηθεί μικρότερος ή αόριστος χρόνος.

  3. Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθοριστεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, για τον υπόλοιπο χρόνο, μέχρι συμπληρώσεως της 3-ετίας, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμαρίθμου του κόστους ζωής που δίνει η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες.

  4. Ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή την κατοικία κατάλληλη για τη χρήση που συμφωνήθηκε και να την διατηρεί κατάλληλα κατά τη μίσθωση.
  5. Προκαταβολή του ενοικίου επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μήνα.

  6. Απαγορεύεται η καταβολή εγγύησης να είναι μεγαλύτερη από δύο ενοίκια.

  7. Ο ιδιοκτήτης φέρει τα βάρη του μισθίου.

  8. Ο ιδιοκτήτης αποδίδει στον ενοικιαστή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο.

  9. Ο ενοικιαστής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση.

  10. Η καθυστέρηση καταβολής των δαπανών κοινοχρήστων έχει τα αποτελέσματα καθυστέρησης του ενοικίου.

  11. Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει μόλις περάσει το διάστημα αυτό, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Μάλιστα θεωρείται ότι ανανεώνεται για αόριστο χρόνο όταν, μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου, ο μεν ενοικιαστής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί την κατοικία, ο δε ιδιοκτήτης δεν εναντιώνεται.

  12. Η μίσθωση αόριστης διάρκειας, μετά την παρέλευση της τριετίας, λήγει με καταγγελία του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή.

  13. Ο ενοικιαστής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει την κατοικία στην κατάσταση που την παρέλαβε.

  14. 14. Από 1.1.2008 το χαρτόσημο καταργείται (ν. 3522/06 παρ. 4 του άρθρου 3, ΦΕΚ 276/Β/06 ). Προσοχή: η κατάργηση αφορά μόνο τις κατοικίες , το χαρτόσημο της επαγγελματικής μίσθωσης εξακολουθεί να είναι 3,6%.

Εμπορικές Μισθώσεις – Επαγγελματική Στέγη:

Η συμφωνία για εμπορική μίσθωση δεν είναι τόσο απλή όσο έχει φτάσει να θεωρείται από κάποιους εκμισθωτές και μισθωτές, βασιζόμενοι σε άτυπες συνεννοήσεις και έτοιμα έντυπα μισθωτήρια που αγοράζουν από τα περίπτερα.


Τη σημασία αυτής της συμφωνίας τα μέρη, δηλαδή οι εκμισθωτές και οι μισθωτές δυστυχώς την κατανοούν εκ των υστέρων, όταν ανακύπτουν απρόβλεπτα προβλήματα στην μισθωτική σχέση.


Σε αυτό το σημαντικό στάδιο της σύναψης της συμφωνίας μίσθωσης παρέχουμε συμβουλευτικά κάθε νομική υπόδειξη που χρειάζεται για την επίτευξη της συμφωνίας αναλαμβάνοντας και την συγγραφή συγκεκριμένου ιδιωτικού συμφωνητικού-μισθωτηρίου που αφορά στην κάθε περίπτωση.

Παράλληλα το Δικηγορικό Γραφείο μας αναλαμβάνει να επιλύσει με επιτυχία εξώδικα και δικαστικά, πάσης φύσεως μισθωτική διαφορά ακόμα και περιπτώσεις διεκδίκησης μείωσης ή αύξησης μισθώματος.



Κύρια Στοιχεία στις Εμπορικές Μισθώσεις:
Σύμφωνα με το άρθρο 13 του Ν. 4242/2014 (ΦΕΚ Α'50/28.2.2014) επήλθαν σημαντικές αλλαγές στις εμπορικές μισθώσεις του ΠΔ 34/1995. Αναλυτικά όλες οι αλλαγές εδώ:
Άρθρο 13
  1. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6, 16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού.
    Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.

  2. α. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του παρόντος, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη της, διέπονται από τις διατάξεις αυτού, όπως τροποποιείται κατά το παρόν άρθρο.


    β. Η παρ. 1 του άρθρου 16 του π.δ. 34/1995 αντικαθίσταται ως εξής:

    «1. Ο εκμισθωτής μπορεί μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, και σε κάθε περίπτωση όχι προτού περάσουν δεκαοκτώ (18) μήνες ([ή ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2 του παρόντος εννέα (9) μήνες] από την έναρξη της μίσθωσης, να καταγγείλει τη μίσθωση για την άσκηση στο μίσθιο των δραστηριοτήτων του άρθρου 1 περιπτώσεις α΄ εως γ΄ ή, ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2, των δραστηριοτήτων κατά το άρθρο αυτό από τον ίδιο, τον κύριο, τα τέκνα ή σύζυγό τους (ιδιόχρηση).»


    γ. Η παρ. 1 του άρθρου 23 του π.δ. 34/1995 αντικαθίσταται ως εξής:

    «1. Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση του μισθίου από αυτόν ή τον κύριο του μισθίου:

    α) Μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός αν ο χρόνος αυτός υπερβαίνει την εξαετία, οπότε η καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να γίνει μετά την πάροδο έξι (6) ετών από την έναρξη της μίσθωσης.

    β) Μετά την πάροδο δεκαοκτώ (18) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από δεκαοκτώ (18) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.

    γ) Μετά την πάροδο εννέα (9) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης, στις περιπτώσεις του άρθρου 2 του παρόντος, αν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από εννέα (9) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.»


    δ. Οι παράγραφοι 1 και 2 του άρθρου 29 του π.δ. 34/ 1995 αντικαθίστανται ως εξής:

    «1. Στην καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο των άρθρων 16 έως 17, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή ως αποζημίωση το κατά το χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα οκτώ (8) μηνών και στην καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο του άρθρου 23 παράγραφος 1 το κατά το χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα έξι (6) μηνών.

    2. Με αίτηση του μισθωτή το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης, στην καταγγελία για ιδιόχρηση μέχρι δεκαπέντε (15) μηνιαία μισθώματα και στην καταγγελία για ανοικοδόμηση μέχρι εννέα (9) μηνιαία μισθώματα.
    Η προηγούμενη αύξηση γίνεται, αφού το δικαστήριο εκτιμήσει τις ειδικές συνθήκες και ιδίως τις δαπάνες για τη μεταστέγαση του μισθωτή, το χρόνο που λειτουργεί η επιχείρηση στο μίσθιο, τις τυχόν οφειλόμενες από το μισθωτή αποζημιώσεις στο προσωπικό του από την καταγγελία της εργασιακής σχέσης, καθώς και τον υπολειπόμενο χρόνο που αυτός είχε το δικαίωμα να παραμείνει στο μίσθιο.»


    ε. Οι παράγραφοι 1 και 2 του άρθρου 30 του π.δ. 34/ 1995 αντικαθίστανται ως εξής:

    «1. Η αποζημίωση κατά την πρώτη παράγραφο του προηγούμενου άρθρου στην καταγγελία για ιδιόχρηση είναι ίση με δεκαπέντε (15) μηνιαία μισθώματα, αν ασκηθεί στο μίσθιο μέσα σε ένα (1) έτος από την από-δοσή του, επιχείρηση όμοια με την ασκούμενη από τον μισθωτή, εκτός αν το μίσθιο από την κατασκευή είναι προορισμένο για την ίδια χρήση.

    2. Το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης μέχρι είκοσι (20) μηνιαία μισθώματα με τις προϋποθέσεις της δεύτερης παραγράφου του προηγούμενου άρθρου.»

    3.Τα άρθρα 60 και 61 του π.δ. 34/1995 καταργούνται. Ειδικά σε περίπτωση καταγγελίας από τον εκμισθωτή μέχρι 31.8.2014 μίσθωσης η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι 31.8.2014 λόγω συμπλήρωσης της δωδεκαετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 5 του π.δ. 34/1995 ή μίσθωσης που έληξε ήδη για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχουν παρέλθει μέχρι τις 31.8.2014 εννέα (9) μήνες από τη λήξη της ή μίσθωσης που τελεί υπό τετραετή παράταση σύμφωνα με την περίπτωση δ΄ του άρθρου 61 του π.δ. 34/ 1995, ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο λήξης της μίσθωσης έξι (6) μηνών.